Vídeo 10 anys 22@
No pongo en duda que el objetivo de fondo de este proyecto. Sin duda, hace 10 años existían muchas naves industriales abandonadas y totalmente degradadas en el Poblenou. También resistía parte de una industria obsoleta, molesta y nociva en algunos casos, perteneciente a sectores económicos en decadencia y cuya capacidad de generar nueva ocupación y contribuir al dinamismo económico de la ciudad podía ser cuestionable. Iniciar un proceso para facilitar la reconversión industrial de un ámbito urbano, contribuir al cambio de modelo económico es totalmente deseable. De hecho, si se hubiera llevado a cabo antes, seguramente el impacto de la crisis económica actual no hubiera sido ni tan severo ni tan persistente. Pero el problema a mi juicio es la forma en que se ha promovido este cambio de modelo económico materializado en ese proceso de transformación urbana de una pieza central de ciudad.
El quid de la cuestión es que el proyecto 22@ se pone en marcha en los primeros años de creación de la burbuja inmobiliaria. Cualquier proyecto de transformación urbanística aporta un incremento del aprovechamiento del suelo y, en consecuencia, una plusvalía para la propiedad de ese suelo. Por ejemplo, tenemos una parcela del Poblenou con una nave industrial sin actividad, en la cual el planeamiento vigente fija que sólo se pueden llevar a cabo usos industriales y establece una edificabilidad en metros cuadrados de superficie total, número de plantas totales, volumetría, etc., específicos. Entonces, se aprueba un nuevo planeamiento urbanístico que determina que, por ejemplo, se pueden llevar a cabo usos industriales y de oficinas (pero de determinados sectores), pero también se puede construir en esa parcela un hotel, y además se incrementa la superficie edificable y el número de plantas. A partir de ese momento, el propietario de esa parcela puede tirar abajo la nave abandonada, construir un hotel o un edificio de oficinas y obtener un beneficio. Ése es el aprovechamiento urbanístico derivado del nuevo planeamiento. Como desde una perspectiva de economía social parece lógico pensar que este modelo contribuye al beneficio de unos pocos por la actuación del sector público, desde la ley del suelo de 1975 y posteriormente en la Constitución española y en las sucesivas leyes urbanísticas catalanas, se establece una participación de la Administración en ese aprovechamiento. Concretamente, como mínimo y a groso modo, un 10% de ese aprovechamiento urbanístico debe ser cedido obligatoriamente a la Administración, a los ayuntamientos. Simplificando mucho, este 10% puede suponer que parte de las parcelas incluidas en un plan urbanístico tengan que pasar a ser de titularidad pública, pero también puede ser sustituido por una aportación económica. Es decir, la propiedad privada del suelo paga al Ayuntamiento de turno el equivalente económico a ese aprovechamiento del 10%. Y ahí está el círculo vicioso del modelo, porque muchos ayuntamientos han dedicado esos ingresos a cubrir el pago de las nóminas de sus funcionarios, a invertir en equipamientos de dudosa rentabilidad, etc. Por lo tanto, el propio modelo urbanístico hace que el sector público contribuya a que la iniciativa privada especule con el suelo y con el urbanismo, para obtener una plusvalía que implica unos ingresos para la Administración.
Pues bien, éste es en parte el modelo urbanístico que tenemos en Catalunya y que, a mi juicio, ha contribuido a echar leña a la burbuja inmobiliaria. No obstante, hay que decir que en el caso del 22@ el proyecto fija que el 10% de la cesión del aprovechamiento medio debe ser destinada a equipamientos públicos y, por tanto, no puede ir directamente a pagar algunos sueldos, por ejemplo. Es de agradecer, pero no evita la perversión del modelo y, sobre todo, su dependencia de la actividad inmobiliaria y de las expectativas de plusvalía de la iniciativa privada. Y es que excepto en seis ámbitos específicos donde el Ayuntamiento establece que el proyecto de reforma será a iniciativa pública, para el resto del ámbito del 22@ se deja a la iniciativa privada la potestad de proponer planes de reforma urbana, es decir, se espera a que la propiedad del suelo tenga incentivo económico (expectativa de plusvalía) para poder transformar el suelo en nuevos edificios, nuevas zonas verdes, nuevos equipamientos, etc. Es decir, si no hay expectativa de plusvalía, la transformación puede no llevarse a cabo.
En un contexto de boom inmobiliario, ¿qué ha ocurrido?, que las promotoras inmobiliarias pronto vieron el negocio. Hacerse con grandes superficies de suelo industrial degradado o abandonado, para transformarlo en oficinas, hoteles, etc., y obtener un beneficio. Pero también ocurre otro fenómeno y es que muchas de las empresas que estaban funcionando tienen ante sí una posibilidad muy enriquecedora. Vender su emplazamiento a una promotora inmobiliaria por una cifra astronómica y desplazarse a la periferia del área metropolitana, donde además tendrá mejores accesos y conexiones, suelo más barato, etc. Así pues, se inicia un proceso de deslocalización industrial, obsoleta o no, donde las actividades industriales se convierten en especuladoras del suelo y las promotoras inmobiliarias en los cazadores de fortuna que van detrás de hacerse al precio que sea necesario con ese suelo con altas expectativas de plusvalía. Esa es la transformación del modelo económico que en gran medida ha conllevado el 22@, cambiar una industria obsoleta por una industria de la especulación inmobiliaria. Y es que tirar abajo naves industriales para construir oficinas no implica per se y por arte de magia que la actividad económica se transforme de improductiva y nociva en productiva y limpia.
Mientras el boom inmobiliario existe la ecuación funciona a la perfección y da la sensación de que todo fluye sin fisuras. Pero, ¿qué ocurre cuando las promotoras inmobiliarias quiebran, cuando las empresas todavía ubicadas en el Poblenou ya no reciben suculentas ofertas para vender su suelo y, por lo tanto, no tienen el incentivo económico del pelotazo?
La mejor forma, seguramente, de ver cómo el 22@ se sustenta sobre la especulación, lo que ha supuesto un gran crecimiento entre los años 2000 a 2007 y una actividad muy limitada en los últimos dos años, es plantear un caso concreto.
Situémonos en la manzana comprendida entre las calles Sancho de Ávila, Tánger, Álava y Ávila. En el año 2004, una promotora inmobiliaria presenta ante el Ayuntamiento de Barcelona una plan de reforma urbana (PMU) para la transformación de parte de la manzana, excluyendo cuatro bloques de viviendas de la calle Tánger que han sido considerados por el 22@ como frente consolidado de viviendas y que, por tanto, pueden mantenerse intactas. Pues bien, esta promotora es en ese momento propietaria del 72% del suelo del ámbito de transformación de esa manzana, concretamente, de dos parcelas sobre las que se levantan naves industriales en desuso.
Lógicamente, no es que esta promotora hubiera estado históricamente ubicada en estas dos parcelas, sino que las adquirió para llevar a cabo la operación inmobiliaria amparada por el 22@ y obtener una plusvalía. Especulación pura y dura. En sus parcelas correspondientes, la inmobiliaria obtiene un aprovechamiento de alrededor de 20.000 metros cuadrados edificables (edificios para actividades @ de planta baja más 5 más ático), cuando las naves obsoletas tenían unos 5.000 metros cuadrados edificados. Obviamente, de lo que la ley impone, se derivan cesiones para espacios públicos (se introduce un pasaje en medio de la manzana), para zonas verdes, equipamientos y también vivienda protegida en las dos esquinas de la calle Tánger. Hay que ser justos y decir que esta última parte de dotaciones públicas es una buena contribución y abre un resquicio de esperanza hacia modelos urbanísticos más productivos socialmente hablando.
El plan es aprobado por el Ayuntamiento a mediados de 2005, imponiendo un plazo máximo de cuatro años para su ejecución. Se derriban las naves industriales afectadas, quedando en pie en la esquina de Sancho de Ávila con Ávila la nave de la empresa de café UNICSA, que entra dentro de las actividades industriales permitidas para el distrito 22@ y puede seguir funcionando, así como tres bloques de viviendas del frente consolidado de Tánger (el cuarto bloque también fue adquirido por la promotora inmobiliaria y ya ha desaparecido).
Pero pasan los años y el solar sigue sin edificar, lleno de maleza, en estado deplorable. Incluso en algún momento aparece un cartel de una entidad financiera anunciando “Solar en venta”. Sospechoso.
Es cuestionable que ahora la manzana esté menos degradada que cuando estaban las naves en pie y la realidad es que pasados cinco años no ha habido regeneración y los equipamientos no aparecen. ¿Qué puede haber pasado? ¿No será que la crisis inmobiliaria ha puesto en entredicho la viabilidad y rentabilidad de la operación inmobiliaria? ¿No será que el precio que la promotora pagó por el suelo en su momento es ahora superior a la expectativa de plusvalía? ¿No será que la entidad financiera de turno ha embargado los solares a la promotora? ¿No será que sin especulación no hay transformación? No puedo confirmar la respuesta a ninguna de estas cuestiones, todo son puras especulaciones.
