El inevitable peaje de transformar un barrio degradado en un barrio de moda: Prenzlauer Berg y Bolonia

La gentrificación, del término inglés gentrification, podría traducirse por algo así como aburguesamiento. Este concepto se aplica en procesos de rehabilitación y regeneración urbana, es decir, en casos de barrios históricos que tras caer en un estado de decadencia, abandono e incluso marginalidad, resurgen de sus cenizas fruto de la intervención urbanística, pero erigiéndose como nuevos centros residenciales de atracción de clases medias y altas con elevado poder adquisitivo, lo que conlleva al progresivo encarecimiento de la vivienda, a la aparición de caros negocios destinados a este tipo de público y, por último, la inevitable expulsión de la población originaria del barrio. Es decir, que la gentrificación alcanza los objetivos de regenerar una zona urbana, pero seguramente a un precio que no siempre es socialmente aceptable.

Pero hasta aquí, simplemente se trata de la constatación de un hecho, la cuestión es si regeneración y gentrificación son inseparables. Personalmente, opino que en sus aspectos más positivos, la gentrificación es deseable porque revitaliza y dinamiza un barrio deprimido, lo hace más seguro y lo embellece, el problema es cuando lleva inevitablemente a crear un mercado de la vivienda inaccesible para la mayor parte de la población de una ciudad y, por tanto, contribuye a crear zonas socialmente contrapuestas dentro de una misma ciudad. La cuestión es entonces si resulta inevitable que los precios de la vivienda suban meteóricamente en procesos de regeneración urbana o bien existen modelos y ejemplos que hayan conseguido evitar este fenómeno. Pues bien, me temo que con el actual modelo de gestión urbanística que impera en la mayoría de los países europeos, donde el sector privado tiene un papel protagonista en estos procesos de regeneración y, por tanto, la especulación y la búsqueda de la rentabilidad económica campan a sus anchas, gentrificación y regeneración parecen inseparables.

Para analizar esta cuestión, en Europa existen dos casos que ilustran que, pese a lograr inicial y parcialmente rehabilitar barrios sin disparar el precio de la vivienda e incluso sin expulsar a su población tradicional, inevitablemente, con el tiempo la gentrificación acaba apareciendo. En algunos casos porque la iniciativa privada acaba predominando por encima de la intervención o la regulación pública, el caso de Prenzlauer Berg en Berlín. En otros casos, porque el propio sector público pone en marcha proyectos de equipamientos públicos que acaban derivando en la elitización de un barrio, el caso del centro histórico de Bolonia.

Comencemos con el ejemplo de Bolonia, que realmente puede considerarse un caso de relativo éxito, al menos durante la década de 1970. El centro histórico de Bolonia sufrió un progresivo abandono desde los inicios de 1950, pasando de 113.000 habitantes en 1951 a 80.000 en 1971, y alcanzando una tasa de edificios abandonados del 10%. En ese momento, el ayuntamiento controlado por el Partido Comunista de Italia, puso en marcha un ambicioso plan de regeneración urbana que se proponía recuperar el centro histórico, básicamente porque la cuidad había crecido de forma dispersa, en lugar de aprovechar la ciudad existente (actualmente ocupa el 8% de toda la superficie del municipio mientras que en 1941 suponía el 26%). El punto más interesante de los distintos proyectos de regeneración urbana emprendidos en esa década es, a mi juicio, el plan social de viviendas de 1973. Básicamente, a través de un proceso jurídico-administrativo único hasta ese momento, se consiguió expropiar vivienda privada abandonada para su rehabilitación y transformación en vivienda social. Hasta entonces, la expropiación de bienes inmuebles privados tan sólo era aceptada para la construcción de infraestructuras tales como carreteras, ferrocarril, etc. Parte del centro histórico, que permanecía abandonado, resurgió totalmente rehabilitado, con edificios históricos recuperados, con calles revitalizadas y todo ello manteniendo el vecindario tradicional y con un aumento de la vivienda social disponible.


El problema fue que el resto del centro que no había sido objeto de este plan de viviendas sociales, continuó perdiendo población y degenerándose año tras año, con lo que el ayuntamiento optó por tirar adelante otros proyectos de regeneración, esta vez basados en la construcción de equipamientos culturales y educativos, en colaboración con la universidad, tratando de posicionar el centro de Bolonia como un polo de atracción de población universitaria, joven, cultural e intelectualmente activa. Y ése fue el inicio del camino inevitable hacia la gentrificación porque, de forma gradual, el centro histórico de Bolonia fue atrayendo a población con mayor renta, a nuevos y sofisticados negocios relacionados con la restauración y el ocio y, con ello, los precios de la vivienda fueron escalando. La cuestión es que fruto de este proceso final de gentrificación, el centro histórico de Bolonia dejó de perder población y desde 2001 a la actualidad se ha mantenido alrededor de los 50.000 habitantes censados, y acogiendo a más 150.000 personas (estudiantes, comerciantes, visitantes, etc.) que se mueven a diario por ese barrio. El poder público ha terminado por aceptar la gentrificación como la solución para la revitalización y conservación del centro de la ciudad, intentando minimizar su impacto sobre la población más desfavorecido con puntuales planes de vivienda social.

El caso de Prenzlauer Berg es seguramente más conocido, ya que después de la caída del Muro, este barrio de la antigua Berlín oriental se ha convertido en uno de los barrios más de moda de toda Europa. A finales del siglo XIX, Prenzaluer Berg era un barrio obrero superpoblado y con edificios que no cumplían con las condiciones mínimas de habitabilidad ni siquiera de la época, sin calefacción ni servicios sanitarios de ningún tipo. Durante el periodo de la RDA, el gobierno comunista no intervino en la progresiva decadencia y abandono del barrio, de hecho lo utilizó como muestra propagandística de lo que el sistema capitalista suponía. Progresivamente, las familias que habitaban el barrio fueron trasladándose a los nuevos y “modernos” barrios de enormes bloques prefabricados que el régimen publicitaba como paradigma de las bondades del socialismo. La reunificación no cambió demasiado las cosas en un inicio, ya que a inicios de la década de los 90, en Prenzlauer Berg, una sexta parte de las viviendas estaban abandonadas, el 43% de los apartamentos no tenían lavabo y el 23% lo tenían, pero compartido con el resto del edificio.

Pero la localización de Prenzlauer Berg, en el centro neurálgico del nuevo Berlín reunificado, era demasiado privilegiada como para permitir que el barrio siguiera en su curso de abandono progresivo. Así pues, el Estado de Berlín, puso en marcha un proyecto de regeneración urbana, basado por un lado en un proceso de transformación del espacio urbano, de los equipamientos e infraestructuras del barrio, desde el punto de vista de las necesidades de los vecinos. Para ello contrató a una agencia de desarrollo urbanístico que había conseguido regenerar con éxito el barrio de Kreuzberg en el Berlín occidental.
Complementariamente, se propuso renovar y modernizar las viviendas del barrio, incentivando con ayudas y subvenciones públicas la rehabilitación de las viviendas privadas. La rehabilitación de los edificios se propuso mantener la estructura de los mismos, conservando la esencia histórica del barrio. Como contrapartida, el precio de los alquileres estaba limitado públicamente en el caso de apartamentos que fueran renovados y tuvieran ya inquilinos, pero el precio era libre para viviendas no habitadas y que se reformaban y acogían a nuevos inquilinos. Esta política pública de subvención de la reforma y limitación del precio para los alquileres existentes tuvo dos efectos: el primero es que más del 80% de los 32.000 apartamentos del barrio fueron rehabilitados, casi el 60% recibiendo subvenciones públicas. El problema es que se creó un mercado del alquiler dual, con nuevos inquilinos llegando al barrio y pagando alquileres entre un 25 y un 30% más elevados que los ya existentes. Por lo tanto, el incentivo para la propiedad privada que buscaba la inversión en el alquiler de viviendas era el de generar nuevos contratos, por lo tanto, reformar cuando no había inquilino o esperar a que abandonaran el apartamento.


El fruto de esta política de regeneración fue un cambio gradual pero sustancial sobre la estructura poblacional del barrio. A comienzos del 2000, el 57% de las viviendas estaban ocupadas por una sola persona, el porcentaje de población entre 25 y 45 años había pasado del 35% en 1991 al 53% en 1999 (llegando a ser los inquilinos de entre 18 y 45 años el 85% del total en el barrio), el porcentaje de habitantes con al menos un diploma de bachillerato se había doblado y la renta media se había aproximado a la media de Berlín. Un estudio del DIFU demostró que el 50% de los habitantes de Prenzlauer Berg se habían trasladado al barrio después de la reforma de las viviendas, luego eran nuevos contratos. En total, dos tercios de los contratos de alquiler eran nuevos y, por tanto, de renta libre. En definitiva, los intentos gubernamentales por llevar a cabo una regeneración del barrio que no conllevará una modificación de la estructura de la población del barrio, es decir, la gentrificación, fueron exitosos mientras los contratos antiguos siguieron existiendo. Mientras tanto y silenciosamente, gran parte del barrio, las viviendas abandonadas, fue rehabilitado progresivamente y llegaron nuevos inquilinos con mayor poder adquisitivo, mientras que los antiguos vecinos seguían viviendo en apartamentos sin reformar y se iban trasladando a los que iban quedando sin reformar, hasta que casi todos estuvieron reformados, cuando no tuvieron más remedio que dejar el barrio. El Estado retiró las subvenciones a la reforma y la regulación a los precios del alquiler y con ello la gentrificación de Prenzlauer Berg ya se había consumado.

Así pues, tanto en el caso del centro histórico de Bolonia como en el de Prenzlauer Berg en Berlín, la regeneración urbana sin aburguesamiento e impacto sobre los precios de la vivienda se aguantó hasta que el sector público pudo sostener el precio económico y político. Expropiar para crear vivienda social tienen un precio en inversión pública y también en votos. Subvencionar la reforma privada de viviendas y regular el precio máximo de los alquileres lo mismo. Por lo tanto, mientras el sector público puede operar relativamente en solitario, parece ser que la ecuación regeneración sin gentrificación es factible. Sin embargo, cuando el sector público desiste en el empeño, por los motivos que sean, y la iniciativa privada se queda sola, la cosa cambia.

Pero claro, la cuestión es también, ¿a qué persona joven y con una renta media-alta no le apetecería vivir en los gentrificados Prenzlauer Berg o centro histórico de Bolonia si tuviese que mudarse a Berlín o Bolonia?